作者：廖海彬
5月6日，银城世界控股有限公司（01902.HK，下称“银城世界”）发布本年4月未经审阅运营数据。布告显现，本年1-4月银城世界连同其合营企业及联营公司的总合约出售额约23.73亿元，同比下滑37.80%；总合约修建面积约12.28万平方米，同比下滑53.68%。
早前，银城世界发布赴港上市后的首份年报，但是增收不增利，成绩体现并不抱负。伴跟着国家方针对房企融资端进一步收紧，银城世界面临着高本钱、期限短的融资窘境，这将会进一步限制其开展。
再次“践约”200亿
据悉，银城世界的前史可追溯至1993年，前身为国企南京银城房地产开发总公司。2002年，其房地产开发事务始于江苏南京，在2005年至2018年间将事务拓宽至无锡、姑苏、镇江、马鞍山、杭州、徐州以及合肥，后于2019年3月6日在港交所成功上市。
年报显现，银城世界专心于在长三角区域为全龄客户开发住所物业，事务范围首要坐落江苏省，尤其是南京区域，并坚持“安身南京，深耕长三角，辐射都市圈”的开展战略。
银城世界供给的住所物业种类较为广泛，包含高层住所、多层住所及低密度住所。针对不同的客户集体，共开发5个住所物业产品系列，包含让长者客户享用轻松及健康生活方式的“颐系列”住所、为年青客户打造的“尚系列”住所、为注重功能与便利性的中等收入家庭打造的“致系列”住所、为寻求舒适及质量的改进型客户打造的“中系列”住所，以及为寻求奢华家居和共同生活方式的中高收入家庭打造的“和系列”住所。
结合其产品系列来看，银城世界首要为中高收入家庭开发及出售住所物业，导致其出售均价相对较高。而在购房者中，一般刚需客群往往占比较高，使得银城世界的规划扩张也相对有限。
公司履行董事兼副总裁朱力曾标明，在现阶段的开展环境下，有的房企挑选快速全国化，有的期望做“小而美”。多年来，银城世界在进步出售规划的一起，更注重产品多元和客户服务。
2018年5月，银城世界发布5年战略方案，标明公司将在2018年冲刺200亿元出售规划，未来四至五年站稳500亿元。不过，受制于粮草的缺乏，银城世界已接连两年未达200亿元方针。
图1显现，2018年及2019年银城世界的签约出售金额别离为95.45亿元、198.21亿元，同比增速别离为65.70%、107.66%；签约出售面积别离为50.16万平方米、112.91万平方米，同比增速别离为139.90%、125.10%。其间，2019年的出售额中，杭州、台州、徐州以及合肥是新奉献城市。
比照来看，出售面积增速均高于出售金额增速，阐明近两年银城世界的出售均价逐年下滑。其于2017年至2019年出售均价别离为27555元/平方米、19029元/平方米和17555元/平方米。
全体来看，2017年至2019年间其合约出售额的复合年添加率为83.2%，增速较为迅猛，与200亿元仅差“临门一脚”。而关于本年的出售方针，公司履行董事兼总裁马保华泄漏，考虑疫情要素的影响，将上一年年底拟定的递加方针30%降为20%，估量在240亿元左右。
一起还标明大部分项目的出售安排在了下半年，所以疫情对银城世界的出售影响不大。不过，本年前4个月银城世界累计签约面积同比腰斩，从本年方针与近两年增速的比照来看，显着是自动放慢了规划扩张的脚步，这与其可售货值密切相关。
规范排名注意到，银城世界的出售首要会集在南京、无锡两地。多个方面数据显现，2017年至2019年该两地的算计奉献占比别离为100%、79.7%和71.9%。其间，上一年坐落南京的云台天境住所项目录得合约出售44.56亿元、坐落溧水区的荟见未来住所项目开盘半年录得合约出售29.13亿元。
从以往的成绩体现可知，银城世界的收入增速不是很安稳，波动性较大。2016年其收入增速为19.71%，2017年收入高添加86.80%，2018年大幅回落至8.44%，2019年又高添加79.34%。
可见，银城世界的收入添加可能对部分项目存在较大的依托性，也反映其项目散布的不合理性，项目的储藏以及开发状况还不具有长时间平衡收入增速的才能。未来仍需活跃进入新城市，以对冲因城施策的调控危险，平衡公司全体营运危险，这样才能够支撑本身对规划的诉求。
拿地规划缩小
年报显现，2019年银城世界在长三角区域收买10幅地块，同比削减5幅；总占地面积为78.72万平方米，同比下滑27.12%；估量总修建面积为193.86万平方米，同比下滑31.97%；地价总额共86.91亿元，同比下滑仅4.90%。
拿地总额的降幅较小于拿地面积的降幅，这是一个危险信号，意味着上一年银城世界拿地均价添加较大。在今轮的房地产调控周期中，中小型房企在资金压力较大的一起往往面临着融资难、融资贵的问题，所以本钱费用的添加扩展了银城世界盈余的不确定性。
其间，上一年银城世界隶属公司开发项目的拿地均价为4606元/平方米，同比添加35.35%；联营公司及合营企业开发项目的拿地均价为4251元/平方米，同比添加64.07%。全体来看，上一年其拿地均价4483元/平方米，同比添加39.79%。
到2019年12月31日，银城世界具有坐落9个城市的40个项目，其间28个项目由其开发及具有，12个项目由合营企业及联营公司开发及具有。总土地储藏为522.05万平方米，其间应占总土地储藏430.37万平方米，占比为82.44%。
在522.05万平方米的土地储藏中，坐落南京的土储最多，到达225.34万平方米，占比为43.16%；其次是坐落杭州共83.98万平方米，占比为16.09%；第三的是坐落无锡共58.54万平方米，占比为11.21%。
由此可见，该3个城市现已占到70.46%的土地储藏，再结合详细出售状况去看，银城世界对极个别城市的依托度较高。
因为拿地规划的缩小以及出售规划的大幅添加，银城世界的土地储藏倍数有所下滑。如图2所示，上一年其土储倍数为4.62，同比下滑42.18%。
相同的，银城世界的存货去化压力也有所下滑。多个方面数据显现，到上一年12月末，其有存货223.95亿元，较2018年底添加14.72%；上一年其均匀预收账款为78.89亿元，同比添加73.11%。
图3显现，反映银城世界存货去化压力的目标“存货/均匀预收账款”由2018年的4.28下滑33.64%至2019年的2.84，标明其存货去化压力有所减小。
此外，因为经营收入的增幅大于均匀预收账款的增幅，银城世界的预收账款周转率由2016年的0.52持续添加至2019年的1.15。全体来看，上一年银城世界的营运才能有所增强。
关于本年拿地方案，银城世界估量全年拿地全口径金额为250亿元，权益金额为100亿元。比照从前来看，本年其将愈加依托协作拿地，这关于未来规划的扩展会起到助推效果。
在调控方针的导向下，房企依托较高的融资杠杆开展受到限制，整个职业已由高速添加年代逐步过渡至高质量添加年代。在此布景下，银城世界不寻求全国化布局，而挑选深耕长三角区域，逐步扩展在南京、苏南、浙江、淮海以及安徽五大商场的影响力，无疑是正确的。不过，其在部分新进城市中土储较少，未来要加强“耕耘”。
增收不增利
年报显现，上一年银城世界完成经营收入90.92亿元，同比添加79.34%；净赢利3.60亿元，同比下滑27.25%；归母净赢利1.50亿元，同比大幅下滑66.03%，所获赢利为近四年来最低水平。可见，银城世界的盈余才能堪忧。
增收不增利的底子原因是出售本钱的大幅添加，从而导致毛利添加甚微。2019年，银城世界结转本钱76.13亿元，同比添加高达111.47%；完成毛利14.79亿元，同比添加仅0.63%。
图4显现，上一年银城世界的毛利率为16.27%，同比削减了12.72个百分点。此外，上一年其期间费用率为8.04%，同比削减了7.74个百分点。
关于出售本钱的添加，银城世界标明底子原因为2018年上半年公司收买持有东岳府及KinmaQ+社区的其时联营公司的额定权益，在收买后两间公司成为隶属公司的一起，将收买溢价计入已开发项目本钱。因而，在上一年交给项目时收买溢价结转至出售本钱导致有关本钱添加。
而关于毛利率的下滑，其又标明首要因为云台天境项目出售的毛利削减，而傍边承认的收益占住所出售收益的42.2%。
对交给物业的公司持股份额全体上较2018年低，导致应占合营企业及联营公司的溢利削减，以及毛利率的下滑、出售费用的添加从而导致银城世界上一年的净赢利呈现下滑。而归母净赢利大幅下滑的一起，非控股权益应占赢利却同比大幅添加297.21%至2.1亿元，占净赢利的58.29%。
从2019年的收入组成来看，银城世界完成物业出售收入89.96亿元，同比添加77.54%，在总营收中占98.94%；租金收入约0.03亿元，同比添加6.16%，在总营收中占0.04%；项目办理收入及酒店运营收入为新增收入，共0.93亿元，在总营收中占1.02%。
总的来看，物业出售支撑着银城世界总营收的添加，后续应强化项目的租借收入，进步全体毛利率水平。
资金压力较大
盈余才能欠安，在拿地的一起更应防备资金面危险。据规范排名计算多个方面数据显现，在2015年至2019年底，银城世界的现金短债比别离为0.24、0.47、0.98、0.32和0.82，该值小于“1”标明手握现金并不能掩盖短期债款，可见其现金流压力终年较大。
到2019年年底，银城世界的有息负债为105亿元，同比添加3.03%，增量规划有所操控首要是因为偿债数额大幅添加所造成的。现金流量表显现，上一年银城世界经过银行及其他告贷所得共80.85亿元，同比添加27.75%；归还银行及其他告贷共82.06亿元，同比添加246.21%。
而货币资金为40.31亿元，同比添加134.46%；权益总额为40.27亿元，同比添加67.07%。这使得银城世界的杠杆水平自2018年底到达峰值后有所操控。
图5显现，2015年至2019年底银城世界调整后的资产负债率别离为65.73%、77.70%、83.54%、88.11%和83.24%，其间上一年下降了4.87个百分点。
相较于调整后的资产负债率，银城世界的净负债率变化起伏更大。2015年至2019年底其净负债率别离为113.51%、205.73%、218.99%、351.49%和160.64%，其间上一年下降了190.85个百分点。不过，银城世界的杠杆水平仍处职业较高水平。
跟着负债规划的扩展，银城世界的融本钱钱也在逐年添加。如图6所示，2016年至2019年其本钱化及费用化融本钱钱别离为4.46亿元、5.16亿元、7.04亿元和8.11亿元，全体涨幅为81.84%。
2019年12月，银城世界成功首发1亿美元优先收据，进一步拓宽境外融资渠道，不过却面临着本钱高、期限短的融资窘境。据悉，该笔收据计息率为12.5%，于2020年12月21日到期，发行所得净额将用于若干现有债款的再融资及一般公司用处。
图7显现，到2019年年底，银城世界调整后的速动比率为0.59，较2018年底添加84.38%；调整后的现金比率为0.21，较2018年底添加61.54%。可见，银城世界的短期偿债才能自2018年大幅削弱后有所增强。
相反的是，反映银城世界长时间偿债才能的目标“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”自2018年底到达峰值（0.73）后下滑24.66%至2019年底的0.55，长时间偿债才能有所削弱。
节能减排方面，为合作《国家应对气候变化规划（2014-2020年）》、《国家习惯气候变化战略》等重要方针，银城世界仍需向大力减排和防止气候灾祸的方向跨步。
据银城世界早前发布的2018年环境、社会及管治陈述数据显现，其君颐东方及云台天境项目别离于2017年及2018年取得“全国健康修建二星规划标识”。
此外，2018年银城世界的温室气体排放量为442公吨二氧化碳当量，温室气体排放强度为每平方米面积0.2公吨二氧化碳当量；在南京和无锡办公室的无害废弃物为16500千克，每名职工的发生量为40.2千克；总耗电量为570000千瓦时，强度为每平方米195.2千瓦时；总耗水量为2300立方米，强度为每平方米0.8立方米。
因为绿色开展乏力和部分财务目标欠安，银城世界也未能当选国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50》。
