上一年万科上海区域的媒体沟通会选在了北京世园会里的植物馆，这是万科承建并运营的。
跻身为集团成绩一哥的上海区域在两边大屏幕上投射了一片飙红的数字矩阵，当着董事会主席郁亮的面，张海（万科集团高档副总裁、上海区域本部首席执行官）秀了把优异。
心境大好的张海在会上泄漏，万科下周将问世的新项目——中兴路一号，估计单价13万元/平米，用张海的话说这是个“不挣钱的价格”。
在张海剧透了多半年后，这个耗时近4年的地王项目总算迎来实质性的发展。12.98万元/㎡的均价不只超越九龙仓静安一号，成为静安区有史以来预售证均价最高的楼盘，也高于九庐、陆家嘴壹号院、外滩壹号院等上海市中心抢手楼盘，成为全上海预售证均价最高的楼盘之一。可是，面粉贵过面包的现实让商场在为万科算了笔账的一起，也猎奇这个项目终究能取得的接收度。
地王入市
从8号线中兴路地铁站出来，沿着中兴路向东步行，左手边是环境优美的中兴绿地与挺拔的绿地雅宾利花园项目，右手边是有着37年前史外墙已斑斓破落的象山小区，这样新旧交错的大街景象充满着整个板块。
赤色外墙上，万科与融信logo的齐头并进，让人想起这场所王的诞生。
2016年8月17日，融信以110亿元总价摘得静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，楼板价达10.03万元/㎡，溢价高达139%。此外，按规则竞得者还需求自我克制15%住所、无偿制作5%保证房并自我克制悉数商业。同年12月，万科发布公告称，以53.95亿元入股该项目，在该项目中持有49%的权益。
激动吃下地王正难下咽的融信走运遇到了送上门来的“接盘侠”万科，不只暂缓资金困局，还省心肠将项目交与万科操盘。
项目周边环境
有职业人士替万科算了笔账，张海口中“不挣钱的价格”，更预备的表述为打骨折。
万科进入这一项目后，上海土地商场回稳，连续出让了几幅地段附近的住所地块，其间上一年出让的静安区（原闸北区）天目社区C07-0102单元20B-01地块成交楼板价仅5.5万元/㎡，较万科中兴路地王低约45%，而且天目地块较万科中兴路地块间隔上海市中心更近。
假如从土地商场的实践成交价来看，中兴路地块的亏本现已超越49.545亿元，万科49%权益对应的亏本则超越24.277亿元，一起还要再加上万科入股3年的资金本钱，万科2017-2019年的融资本钱平均为5.04%，3年的资金本钱最低也要3.67亿元，两者算计到达28亿元。
中兴路壹号项目给万科带来的亏本可想而知，成绩至上始终是企业内部竞赛的规律，这些丢失都需求上海区域来消化。
户型引争议
为了打造地标性修建，万科请来了伦敦海德公园一号的规划师理查德·罗杰斯作为整个项目的修建规划师。在罗杰斯的操刀规划下，项目被打形成塔楼结构，选用了双十字承重规划，室内没有承重墙，而是释放了外立面幕墙，留白很多空间的窗体用来采光和观景；修建规划上选用“折扇形”的修建格式，10栋修建自西向东凹凸参差摆放，而且在标高9米的三层空间制作空中走廊将10栋修建进行衔接。
罗杰斯的操刀是万科致力于将中兴路壹号打造为城市地标的最大筹码，可是有些工作一旦确认，或许修建大师也无能无力，比方容积率高达3.54的塔楼结构。
在建中的中兴路一号，容积率高，站在楼下较为压抑
对楼盘稍有了解的读者都知道，塔楼结构修建密度过高，通风和采光欠安，已被干流的板楼结构替代。记者实地造访时不难发现，塔楼规划时为补偿采光而规划的很多窗体在对外俯视时，虽可远眺浦东三件套，但目光所及之处多为周边老闸北区域老旧。更为显着的是，大面积落地窗让低楼层的隐私遭到极大影响，正符合了那句“你站在屋内看景色，看景色的人也在看你”。
站在9楼向窗外瞭望的景色
也正因为视界问题，中兴路一号推出的项目低楼层价格较低，以100平方米户型为例，九层以上同户型每升一层总价增加十万。
作为内环项目，中兴路一号项目的一大优势就是交通便当，4轨交汇，其间隔3号线、4号线宝山路站400米，间隔3号线东宝兴路站730米，间隔8号线中兴路站800米，间隔10号线四川北路站缺乏千米。
价格不美丽
受政府限价调控，本次中兴路一号取证价格为12.98万元/平方米，虽不达预期，但已是静安区内取证单价最高的项目。
从价格来看，12.98万元/平方米单价与周边二手房比较高出4万元/平方米，项目周边500米以内的万科翡翠雅宾利与绿地雅宾利花园两个次新楼盘，二手房均价缺乏9万元/平方米。
不只如此，近期入市的一些千万级新盘亦对其形成了不小压力。
以浦东前滩新入市的东方惠礼为例，该项目均价9.2万元/平方米，推出了46-120平方米的1-3房，其间112平方米的2房2厅2卫（一些大面积户型会做两房两卫设定，可是中兴路一号却是两房一卫）的户型总价约1100万元，与中兴路一号百平户型总价适当，但因为华二前滩校园的加持，推出的411套房源共收到2284组有用认筹，认筹率高达558%。
认筹中的东方惠礼
对标近期同坐落内环的项目中海汇德里，其本次推出83-99平方米3房房源共360套，均价10.2万元/平方米，最低850万元便可上车内环内临地铁的三房，平等价格在中兴路一号尚不行二房。
案场出售介绍，中兴路一号项目共有10栋修建，其间有2栋自我克制。本次推出的是1号和5号共229套房源，产品户型为48-200平方米的1-4房，起步价在650万元左右，其间主力户型是100平方米的2房规划，总价在1000万-1500万元之间。
此前争议度颇高的105平方米的一房户型，总价在1000万元以上，市面上，105平方米惯例是2-3房，以中海汇德里为例，其推出的99平方米3房户型，总价刚过千万，而相同的价格在中兴路只能买一个“高奢版”一房。
在出售人员的口中，“富二代、独身金领偏好这类户型”。
104平方米的两房规划里，客厅奢阔全景视界，采光较好，但也因为客厅较大严峻挤占了卧室面积，次卧面积目测缺乏6平方米，包容一张1.2*2米的小床后空间所剩无几，面对相同地步还有另一107平方米的两房户型。因为得房率不高，一切百平户型均只设有一个卫生间。
中兴路一号样板间
相较于实践面积关于产证数据感知的不显着，中兴路一号的业主们关于物业费的感知会更深。
据案场出售介绍，小区由万科物业管理，物业费为14.98元/平/月，对标内环内同为万科物业管理的万科翡翠滨江项目（9.6元/平/月），物业费每平每月高出5元左右。即就是上一年入市的坐落陆家嘴北滨江的恒大旗下顶豪滨江华府物业费也不过10元/平/月，能与中兴路一号物业费对抗的或只要15元/平/月的汤臣一品了。
最近上海楼市的复苏让多个优势新盘受追捧，为了打响地王一期项目的入市，万科也悄然降低了认筹规范。
除了推盘房源数由此前宣传中的400套削减至229套，100万元认筹金也打了半数只需50万元。此外，该项目推出了验资可享受两年物业费减免优惠活动，以百平户型核算，两年可优惠约3.6万元，该活动本方案于上周末（4月19日）完毕，现也延期至认筹开端前。
4月30日敞开认筹的中兴路一号，历时五一长假的小顶峰，终究情况如何商场拭目而待。
假如韶光倒回，万科还会接下这棘手的地王项目，阅历这折磨的3年多韶光吗？
