2019年三季度，全体的方针基调体现为：不将房地产作为短期影响经济的手法，着力防备房地产金融风险。在此影响下，要点城市产品住所成交规划同比有所调整，价格环比涨幅安稳在低位区间；土地商场推地节奏放缓带动成交规划有所回落，宅地成交楼面均价环比跌落，土地流拍率上升，均匀溢价率走低，土地竞拍热度显着削弱。
一、方针环境
不将房地产作为短期影响经济的手法
2019年三季度，全体的方针基调体现为：不将房地产作为短期影响经济的手法，着力防备房地产金融风险。
榜首，中心政治局会议着重不将房地产作为短期影响经济的手法。此次会议承认了三、四季度的方针基调，对商场心情、后续方针的跟进起到了要害引导效果，三季度商场全体调整预期进一步强化。
第二，房地产职业资金定向监管继续从紧。三季度，钱银方针在坚持流动性合理富余的一起相关部分针对房地产职业的资金监管并未弱化。特别是在数次降准、房贷利率挂钩LPR变革过程中更加着重通道监管，保证资金流向、房贷利率改变契合调控方向。此外，浙江银保监局要求银行组织加强消费贷用处管控，上海银保监局严控新增房地产信任事务。
图：相关部分对房地产金融监管的表态
材料来历：中指研究院归纳收拾
第三，当地政府紧缩方针数量到达阶段高点，调控紧盯商场改变及时调整的特色仍较显着。全体来看，当地调控方针在7、8月显着加强，9月有所削弱：姑苏进一步晋级了限购方针、合肥晋级土拍方针、部分城市房贷利率上浮水平继续上升、各地公积金方针密布调整、多地强化房地产商场监管。值得注意的是，三季度各当地针全体收紧的一起，上海、长沙、武汉、贵阳、东莞、株洲、徐州、嘉兴、任丘等地也当令优化公积金方针、限购方针以更好满意部分自住团体的购房需求。
图：2016-2019.9当地出台调控方针数量散布（收紧）
材料来历：中指研究院归纳收拾
第四，房地产供给侧变革获得要害性发展。三季度，我国房地产供给侧基础性准则构建方面获得了打破性发展，土地资源有望进一步盘活：团体经营性建造用地入市在法令层面及税收机制层面得到承认、国有建造用地二级商场装备通道进一步翻开。
展望2019年四季度，房地产职业办理方针仍将安身“不将房地产作为短期影响经济的手法”进行构建：
2019年我国房地产调控过程中金融方针贯穿一直，这一点在四季度仍然会继续坚持，金融监管方针基调仍从严从稳并逐渐由中心下沉到当地；
一方面部分城市的调控紧盯商场改变存在适度晋级的或许，另一方面部分城市经过局部优化现有方针，继续精准保证首套自住购房需求；
土地端基础性准则变革对未来我国土地一二级商场供给格式的影响将逐渐闪现。
二、商场体现
价格体现平稳，要点城市成交规划稳中有降
百城全体价格体现平稳，本年以来各季度累计涨幅较上一年同期均有所收窄。依据我国房地产指数体系对100个城市的全样本查询数据显现，2019年9月，百城新建住所均价15051元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅接连11个月坚持在0.4%以内，全体价格较为平稳。累计来看，2019年1-9月百城住所价格累计上涨2.54%，涨幅较上一年同期收窄1.51个百分点。
图：2017年至2019年9月各级城市住所均价累计涨幅和环比涨幅比照
从各级城市来看，2019年1-9月一线城市新建住所价格累计涨幅较上一年同期略有扩展，二、三四线城市价格累计涨幅均收窄。详细来看，一线城市本年前三季度价格累计上涨0.61%，较上一年同期扩展0.3个百分点，三季度累计上涨0.32%。二线城市1-9月价格累计上涨3.59%，较上一年同期收窄2.57个百分点，三季度累计上涨1.26%。三四线代表城市1-9月累计上涨3.55%，较上一年同期收窄3.65个百分点，涨幅收窄起伏在各线城市中最显着。
十大城市二手房价格全体平稳，累计涨幅低于新房。2019年三季度十大城市二手房价格累计上涨0.29%，较上一年同期收窄0.15个百分点，全体价格较为安稳，累计涨幅低于新房。详细城市来看，北京、广州、天津商场短期内有所调整，其间广州、天津各季度二手房价格累计均跌落，北京三季度价格也有所松动，累计跌落0.57%；南京二手房价格上涨周期继续，1-9月累计上涨2.82%。
图：2014-2019年9月50个代表城市[1]产品住所月度成交量走势
各季度要点城市新房成交面积同比均有所回落，“金九”成色缺乏。据初步统计，2019年前三季度50个代表城市产品住所月均成交规划降至2015年同期水平，其间各季度成交面积同比均有所下降。三季度以来方针环境趋严，购房者张望心情稠密，叠加3-4月一二线商场出售端的回暖导致需求后续开释动力缺乏，商场调整压力有所加大，三季度50个代表城市产品住所月均成交规划同比下降1.8%，降幅较二季度小幅扩展，8-9月要点城市成交规划同环比均下降，“金九”成色缺乏。
不同等级城市来看，三季度一线、三线代表城市成交规划同比均下降。2019年1-9月一线城市产品住所月均成交面积为57万平方米，三季度以来商场有所调整，月均成交面积为58万平方米，同比下降8.1%。二线代表城市三季度月均成交面积约89万平方米，同比增加0.3%，全体成交规划趋于安稳。三线代表城市三季度月均成交面积在33万平方米左右，同比下降约6%。
本年3-4月商场呈现时间短上升，一二线商场前期压抑的需求显着开释，5月以来需求入市节奏放缓，加之进入三季度以来，监管层对房地产商场金融范畴密布发声，对购房者和企业信贷监管均强化，商场调整压力有所加大，三季度要点城市产品住所成交面积同比下降，且降幅较二季度有所扩展；价格端，本年以来新建住所价格环比涨幅继续运行在低位区间，全体价格体现较为平稳。
展望四季度，全年成绩压力及资金面压力的进步将进一步加大房企促销力度以加速出售回笼资金，价格涨幅有望继续回落；而三四线代表城市因为前期需求存在透支后期增加乏力，商场将接连调整态势，一起一、二线城市商场规划跟着商场环境的收紧及需求开开释缓也将面对必定调整压力，四季度全体商场承压。
三、土地商场[2]
土地竞拍热度下降，商场有所降温
本年以来住所用地供需规划与上一年同期根本相等，三季度宅地供给节奏放缓，成交规划有所回落。据初步统计，2019年前三季度，全国300个城市住所用地推出面积同比增加0.9%，成交面积同比增加2.3%，其间三季度宅地推出、成交规划同比别离下降8.6%、6.8%。流拍方面，本年以来全国300个城市共流拍398 宗住所用地，总规划修建面积为3796万平方米，三季度宅地流拍宗数占比较二季度有所上升，各月占比亦逐月进步，9月流拍宗数占比为7.4%，但仍显着低于2018年下半年土地流拍水平。
图：2012-2019年三季度全国300个城市住所用地成交楼面均价及均匀溢价率
三季度住所用地成交楼面价环比跌落，但仍坚持高位，溢价率较二季度回落显着。据初步统计，2019年前三季度，全国300个城市住所用地成交楼面均价为4556元/平方米，同比上涨18.5%，均匀溢价率为17.4%，较上一年同期下降0.8个百分点。详细季度来看，本年一、二季度住所用地成交楼面均价和溢价率均继续上涨，三季度以来土地商场热度有所下降，宅地成交楼面均价及均匀溢价率均有所回落，楼面均价较二季度跌落4.3%至4612元/平方米，溢价率较二季度下降11.1个百分点至12.5%。
图：2019年前三季度各线城市住所用地推出和成交相关方针同比改变
分线来看，前三季度一二线城市宅地供需规划显着增加，成交楼面均价坚持上涨；三季度各线城市土地商场均有所降温。据初步统计，2019年前三季度，一、二线城市住所用地推出面积同比增加，带动成交面积进步，而三四线城市推出、成交面积同比别离下降9.3%、9.9%。价格方面，前三季度各线城市住所用地成交楼面均价较上一年同期均有所上涨，二线城市涨幅稍微抢先；三季度，各线城市住所用地成交楼面均价环比均跌落，溢价率较二季度亦有所回落。
全体来看，三季度各地政府推地节奏放缓，住所用地成交规划有所回落；价格方面，全国300城住所用地成交楼面均价环比小幅跌落，但与上一年同期相比，仍坚持在较高水平，主要因一二线城市住所用地成交规划坚持高位，对全体楼面均价存在结构性带动。值得注意的是，近期房地产金融监管继续收紧，受职业调整预期强化及资金压力加大等要素的影响，房企竞拍热心显着削弱，三季度宅地流拍宗数占比上升、均匀溢价率走低。估计四季度，房地产融资监管不会放松，叠加出售回款压力加大，企业资金面将进一步承压，土地商场竞拍热度将继续回落。
四、企业体现
出售成绩增速放缓，拿地活跃性削弱
要点监测房企[3]出售成绩继续进步，三季度增速有所回落。2019年1-9月，20家要点监测房企算计出售额达4.2万亿元，较上一年同期增加13.4%；出售面积为3.0亿平方米，同比增加11.6%。3月以来，方针预期改进带动要点城市成交回暖，房企活跃调整营销节奏，加速项目推盘和周转速度，上半年要点监测企业出售成绩屡有打破。进入三季度，企业全体推货力度不减，但在方针调控力度不放松和金融监管从严的局势下，商场张望心情稠密，项目开盘去化不及以往。三季度，要点监测房企出售金额1.5万亿元，同比增加24.9%，增幅较上一年同期收窄4.6个百分点。
融资环境接连收紧态势，房企全体融资规划同比增速收窄，融资途径收紧。2019年，监管层屡次表明将继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎办理，企业融资环境显着收紧。2019年1-8月，房地产开发企业到位资金11.4万亿元，同比增加6.6%，较4月阶段性高点下降2.3个百分点，增速自5月开端接连4个月坚持收窄态势。三季度以来，房地产金融监管继续强化，其间针对信任和海外债等融资途径继续严厉控制，受此影响，7-8月房地产信任发行规划环比走低，其间7月环比下降28.0%，8月环比下降12.4%；海外债融资规划也显着萎缩，8月发行规划同环比别离下降24.4%和78.2%，融资收紧必定程度上削弱了房企的出资志愿。
图：2016年以来20家要点监测房企拿地面积和金额状况
房企出资心情趋于慎重，拿地节奏放缓。2019年1-9月，20家要点监测企业共拿地2.4亿平方米，同比下降7.9%；累计拿地金额12340亿元，同比增加7.0%。详细来看，上半年获益于融资环境略有改进及优质地块会集推出，20家要点房企累计拿地金额8866亿元，同比增加6.3%。三季度以来，在融资途径不断受限，出售成绩增速放缓的局势下，企业出资心情趋向慎重，土地竞拍热度显着下降。逐月来看，7-9月代表企业拿地金额环比均降，8月和9月单月拿地面积同比降幅也均超30%，房企拿地活跃性显着削弱。
全体来看，三季度要点监测房企出售成绩坚持增加，但在房地产调控和信贷监管从严的景象下，需求入市活跃性削弱，企业出售成绩增速放缓。与此一起，国家在房地产金融端坚持严厉管控，各项方针监管力度不减，7月以来针对信任、海外债等融资途径继续收紧，房企融资规划走低。在出售回款承压和融资难度上升的两层压力下，企业当令调整出资战略，全体拿地热心有所削弱。估计在冲刺全年出售成绩方针的压力下，四季度企业经过加大推货、适度降价抢回收款或将成为一种趋势。
五、趋势预判
经济下行预期难改，商场规划小幅调整，出资开工增速继续放缓
四季度经济下行预期难改，房地产金融范畴监管继续强化。本年以来中美交易冲突有所扩围，严重的外部环境接连，国内避险心情较高，总需求较为低迷，经济接连下行态势。在此布景下宽信誉方针继续推进，近期多种钱银方针东西继续发力，在坚持流动性合理富余的一起进一步打通钱银传导机制。对房地产商场而言，近期监管层针对房地产商场金融范畴屡次发声，在推进宽信誉方针之时谨防资金违规流入房地产范畴，企业表表里融资途径均收紧，房企资金面压力显着加大。
图：2014年至今全国产品房开发出资额、新开工面积、出售面积及价格同比走势
数据来历：国家统计局，中指研究院归纳收拾
到现在出售端仍具有必定耐性，估计四季度商场规划调整起伏将略有加重。2019年三季度以来，中心层面关于房地产商场的表态更加严厉，一起职业金融管控也显着收紧，但受房企提早活跃推盘让价促销影响，全国产品房商场出售规划全体虽仍在调整但7、8接连两月出售规划同比均呈现必定上升，短期内商场出售规划体现出较强耐性。但结合近期房企倾力营销而需求端反响较为平平的局势来看，在商场调控继续趋紧的布景下，全国房地产商场“金九银十”成色难显，估计四季度商场规划调整起伏将在供需拉锯状态下略有扩展。价格端，本年以来受高价地项目会集入市等推进的结构性要素影响，产品房出售价格仍坚持较快上涨，但考虑到近期房企的活跃营销气势，四季度房价涨幅或将进一步回落。
在职业金融监管强化、融资途径收窄、出售回款支撑度缺乏等布景下，四季度房企资金压力将进一步凸显，从而影响房企出资开工活跃性，估计全国房地产开发出资额及新开工面积增速将接连放缓趋势。出资端，1-8月修建工程费同比增速达2015年以来最高水平，8月单月竣工面积同比也呈现了2019年以来的初次上升，估计在当下职业竣工压力深化的布景下四季度建安出资仍将坚持较快增加，从而拉动开发出资额增速保持相对高位。但考虑到资金承压对出资活跃性的削弱及土地购置费增速的继续放缓，估计四季度出资增速将接连高位回落态势。新开工方面，四季度出售调整及资金端的压力进步将对房企开工活跃性发生显着的影响，别的，上一年的高基数也将在客观条件上影响新开工的扩容，估计四季度全国房子新开工面积增速将逐渐回落至中低位水平。
[1]代表城市共50个，一线包含北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包含天津、重庆、杭州、武汉、大连、姑苏、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包含三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市
[2]如无特别阐明，土地面积指规划修建面积；一切土地数据来自揭露招拍挂商场
[3]要点监测企业包含：碧桂园、万科、恒大、保利、融创、中海、新城、华润、龙湖、世茂、招商、金地、旭辉、金茂、绿城、富力、雅居乐、远洋、奥园、龙光
