商品房买受人改变联络电话未实行告诉职责的违约职责
河南安阳中院判定魏某诉房地产公司房子买卖合同纠纷案
裁判要旨
商品房预定协议清晰约好预定电话如有更改须以挂号信书面告诉，买受人改变联络电话后未依照预定协议约好方法实行告诉职责，构成违约，应当承当相应的违约职责。
案情
魏某与安阳市某房地产开发有限职责公司（以下简称房地产公司）于2010年签定房子预定协议，该协议中魏某预留电话为“132****3102”。2011年两边签定《储藏室认购协议书》，该协议中魏某联络方法为“186****6661”。2012年，魏某名下“132****3102”号码停用。2015年，房地产公司布告免除与魏某签定的房子预定协议后与宋某签定《商品房预售合同》并处理商品房预告挂号。魏某针对房地产公司的行为向法院提起诉讼。
裁判
河南省安阳市龙安区人民法院经审理以为，涉案房子预定协议对交房时刻及剩下房款付款方法、付款期限和延期付款或逾期交房的违约职责等首要权利职责未作约好，不具有《商品房出售管理办法》第十六条规则的商品房买卖合同首要内容，应确认为商品房预定合同。魏某未提交依据证明其已按约告诉对方其号码已改变，构成违约。魏某虽未按约告诉被告，但其在储藏室认购协议中填写的联络方法至今仍在运用，其违约行为不必定导致房子预定协议免除，两边对未能签定正式商品房买卖合同都有职责。依据公正准则，魏某购买涉案房子丢失应以其已交购房款与约好购房款总价的份额、结合涉案房子增值额及两边违约状况予以确认。法院判定：免除两边签定的房子预定协议及储藏室认购协议；房地产公司返还魏某房款66993元；返还储藏室款16874元及利息；补偿魏某丢失71669.7元及判定费1500元。
魏某与房地产公司不服，均提起上诉。河南省安阳市中级人民法院审理后判定驳回上诉，维持原判。
剖析
1.关于本案房子预定协议的性质。关于本案房子预定协议的性质，即该协议是预定合同仍是房子买卖合同。预定以订立本约为己任，其作用是在订立本约存在现实或法令上妨碍的状况下为本约的签定做好准备工作。区别商品房买卖合同之预定和本约的中心标准是：当事人的合同职责是订约职责仍是交给商品房及购房款职责。本案房子预定协议中预定条款第2项清晰约好“如甲方告诉预定方签署《商品房买卖合同》之日7日内预定方未能向甲方缴齐应付款并签署《商品房买卖合同》，即视为预定方违约及抛弃本预定协议中规则的一切权益……”第6项清晰约好“……签署正式商品房买卖合同后本认购书即报废”。可见两边当事人清晰约好在具有商品房预售条件时还需从头签定商品房买卖合同，因而，本案房子预定协议性质为预定合同。
2.关于本案违约职责的归属问题。关于买受人更改联络电话实行告诉职责的性质。合同无清晰约好状况下，依据合同法第六十条第二款，该告诉职责归于合同附随职责。合同清晰约好状况下，依据实行内容确认合同职责性质。本案中，魏某与房地产公司签定的房子预定协议性质为预定合同，预定条款中清晰约好了该告诉职责。魏某将更改联络方法的状况及时告诉房地产公司归于房子预定协议的一项从职责。关于本案上诉人是否构成违约的问题。关于不作为默示行为的确认，除非法令有特别规则或当事人有特别约好，不然单纯的缄默沉静不能作为民事法令行为的方法。本案中，房地产公司的缄默沉静行为既无法令支撑，亦无两边合意，故不发生认可魏某已实行告诉职责的法令作用，依据合同法第二十二条，两边对履约方法的改变未到达共同，仍应按合同约好方法实行告诉职责，未按约实行的，构成违约。魏某与房地产公司在房子预定协议中清晰约好：“……前述地址或电话如有更改，预定方须以挂号信书面告诉甲方。”故该告诉职责是一项明示职责。“132****3102”号码停用后，魏某虽以实践行为直接实行了告诉职责，但该特定行为缺少清晰性，并未到达协议中对实行方法的严格要求，必定程度上减轻了己方职责，降低了履约本钱，构成不完全实行，依据合同法第八条和第六十条榜首款规则，魏某应承当违约职责。关于本案上诉人的违约性质剖析。魏某未将电话改变状况按预定协议约好方法告诉房地产公司，虽构成违约，但魏某在本案储藏室认购协议中填写的手机号为有用联络方法，房地产公司未充沛实行检查职责，在未尽头其他联络手法、确认魏某的确下落不明状况下，径自采纳布告方法免除合同不妥。魏某违约行为并不必定导致合同意图不能实现，不符合合同法第九十四条第（四）项规则，不构成底子违约。
3.关于本案丢失的确认。因两边在预定协议中未约好定金，故本案不能适用定金罚则。本案两边首要争议为魏某要求补偿涉案房子增值丢失243325元能否支撑。本案中，两边对未能签定正式商品房买卖合同都有职责，魏某未按约将电话改变状况告诉房地产公司，违约在先；房地产公司不妥免除订货协议，违约在后。依据合同法榜首百一十三条，在不超越实行利益范围内，一审判定依据公正准则，归纳魏某已交购房款与约好购房款总价的份额、涉案房子增值额以及两边违约等状况，依照涉案房子增值额的30%确认补偿数额，并无不妥。
本案案号：（2018）豫0506民初2240号，（2019）豫05民终2427号
事例编写人：河南省安阳市中级人民法院 李瑞增 王林娟
来历：人民法院报
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